SIIC 

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) ont pour objet l'acquisition, la construction et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Cotées en bourse, elles doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 60 % des plus-values réalisées.

Comme l'ensemble des titres financiers, la valeur des SIIC peut subir de fortes variations, à la hausse comme à la baisse.

SIIC : fonctionnement

Une SIIC est une société foncière spécialisée dans l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location. 

Bon à savoir : l'indice Euronext EIF SIIC France agrège l'ensemble des SIIC cotées (SIIC) et permet d'évaluer leur performance en la comparant à celle d'autres sociétés du secteur. Il a progressé de 46,7 % sur 5 ans, mais sa course ralentit sans cesse depuis 2016.  

Pour acheter des actions de SIIC, il faut disposer d'un compte titres ouvert auprès d'un intermédiaire financier comme un courtier afin de les y loger.

Rappel : depuis la loi de finances 2012, il n'est plus possible d'acquérir de titres de SIIC dans le cadre d'un PEA. Les titres présents dans un PEA avant cette réforme peuvent toutefois y être conservés.

L'acquisition d'actions de SIIC entraîne des frais. À savoir :

  • des frais de courtage (+ ou – 1 %) lors de l'achat ou de la vente des titres ; et
  • des « droits de garde », calculés en fonction du nombre de lignes.

Le total des ces frais est néanmoins inférieur à celui d'autres véhicules de placement immobilier comme les SCPI avec lesquelles il faut débourser + ou - 8 % lors de l'achat des parts (dont 6 % de droits de mutation).

Fiscalité des SIIC

Les  SIIC disposent d'un régime fiscal spécifique : elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les profits qu'elles engrangent dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont pas taxés avant d'être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.

En contrepartie de cet avantage fiscal, elles sont tenues à une distribution de dividendes généreuse. À savoir :

  • 95 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles ;
  • 60 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.

Cette distribution doit intervenir :

  • l'année suivant leur réalisation pour les profits tirés de la location ;
  • avant la fin du deuxième exercice suivant leur réalisation pour les plus-values.

Faute de respecter ces obligations, les SIIC peuvent prendre le bénéfice de leur régime spécifique. Pour leur part, les actionnaires sont imposés au titre de la taxation des dividendes.

À compter de 2018, ces dividendes seront taxés selon un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Les investisseurs qui y trouvent avantage pourront opter pour l'IR, ce qui ne les exonérera pas du paiement des prélèvements sociaux.

Comme tous les titres cotés, les actions de SIIC sont sensibles à la conjoncture boursière même si le fait de posséder un patrimoine immobilier important limite les risques de pertes en capital.

Bon à savoir : les SIIC sont particulièrement sensibles aux mouvements de taux d'intérêt, toute hausse renchérissant le coût de leurs dettes.

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