SCPI : société civile de placement immobilier

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les SCPI (société civile de placement immobilier) ont pour finalité l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. Ce patrimoine est vendu sous forme de parts à des épargnants qui perçoivent un loyer au prorata de leur investissement.

L'achat de parts de SCPI, adapté aux épargnants en quête de revenus d'appoint comme les retraités, est toutefois grevé par des frais qui ne peuvent être amortis que sur le moyen terme.

SCPI : principe

Investir dans une SCPI, permet de devenir copropriétaire de biens immobiliers moyennant un budget réduit et en évitant les soucis d'intendance, pris en charge par la société de gestion.

On distingue principalement 2 grandes familles de SCPI :

  • les SCPI d'entreprise qui détiennent un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureau, centres commerciaux, entrepôts, etc.) dont le but est de distribuer des revenus réguliers ;
  • les SCPI d'habitation qui acquièrent des immeubles à usage d'habitation, souvent en jouant sur les dispositifs d'incitation fiscale (Pinel, Malraux, etc.). Ces parts de SCPI permettent aux investisseurs de diminuer leurs impôts sur le revenu à condition d'être conservées pendant une durée minimale.

Investir dans une SCPI

Les parts de la SCPI sont vendues directement aux investisseurs par leur société de gestion ou des distributeurs : banques, conseillers indépendants, etc.

Le prix d'achat des parts démarre autour d'une centaine d'euros. En contrepartie de cet investissement, l'investisseur perçoit un loyer (revenu foncier), généralement versé de façon trimestrielle sous forme d'acompte. Par ailleurs, la part est revalorisée chaque année sur la base de l'estimation de son patrimoine immobilier.

Calculé sur plusieurs années, le taux de rentabilité interne (TRI) d'une SCPI permet de calculer la rentabilité réelle des parts en cumulant l'évolution de sa valeur et les revenus fonciers distribués (hors impôts) sur la même période.

La valeur des parts est généralement fixée une fois par an. L'achat et la détention de parts entraînent des frais plus élevés que ceux d'un OPCVM conventionnel :

  • les frais d'acquisition représentent entre 5 % et 12 % du prix de la part (ils sont compris dans le prix de souscription) ;
  • les frais de gestion sont calculés sur les revenus de la SCPI qu'ils amputent de 8 à 10 % en moyenne ;
  • les frais de cession sont déterminés à partir du montant de la transaction.

Bon à savoir : on distingue les SCPI à capital fixe (qui ne créent des parts que périodiquement) et celles à capital variable (qui créent des parts en permanence). En cas de cession, les porteurs d'une SCPI à capital fixe mettent leurs parts sur le marché secondaire pour y trouver un acquéreur qui paiera des droits d'enregistrement. Avec une SCPI à capital variable, l'investisseur doit faire une demande de retrait auprès de la société de gestion qui reprendra les parts si un acheteur se manifeste. S'il n'y a pas d'acheteur, les parts sont parfois reprises par la SCPI qui dispose d'un fonds de remboursement constitué à cet usage.

Fiscalité des SCPI

Fiscalement, une SCPI est réputée « transparente ». Cela signifie que ce n'est pas elle qui paye l'impôt sur les bénéfices réalisés, mais les porteurs de parts, en proportion de leur participation, à travers l'impôt sur le revenu.

La fiscalité applicable aux loyers perçus par les associés est celle des revenus fonciers. En effet, les SCPI ne sont pas concernées par l'apparition du nouveau prélèvement libératoire à 30 % (flat tax) qui entre en vigueur le 1er janvier 2018. Elles restent soumises au régime des revenus fonciers. Leur imposition à ce titre va s'alourdir en 2018 suite à la majoration des prélèvements sociaux (de 15,5 à 17,2 %).

Cette hausse concernera aussi les plus-values puisque si ces dernières sont exonérées d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, il faut attendre 30 ans pour qu'elles échappent aussi aux prélèvements sociaux.

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