SCPI

À jour en Décembre 2018

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

L'achat de part de SCPI permet d'investir indirectement dans différents types d'immobilier locatif : immeubles de bureau, immeubles résidentiels, locaux commerciaux, etc.

La valeur d'une SCPI évoluant en fonction du marché immobilier, ni le rendement ni le capital investi ne sont garantis.

SCPI : statut juridique

Les 181 SCPI françaises sont des sociétés non cotées en bourse. Juridiquement, elles appartiennent à la catégorie des Organismes de placements collectifs (OPC), habilités à collecter et à gérer l'épargne publique selon une orientation définie à l'avance.

Leur objet unique est d'investir dans l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier dédié à la location. Toute activité de marchand de biens et de promotion immobilière leur est interdite. Leur capital social est de 760 000 € minimum.

Bon à savoir : fin 2017, les SCPI représentaient une capitalisation de 50 milliards d'euros.

Il existe deux catégories de SCPI :

  • les SCPI à capital fixe : il s'agit de « fonds fermés ». L'épargnant peut acquérir des parts à l'émission ou lors d'une augmentation de capital ultérieure ;
  • les SCPI à capital variable : il s'agit de « fonds ouverts ». L'épargnant peut acquérir des parts selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de souscription/retrait de parts géré par la SCPI.

Supervisées par l'Autorité des marchés financiers (AMF), les SCPI opèrent à la fois dans la pierre commerciale (bureaux, centres commerciaux, etc.) et dans l'immobilier résidentiel. Elles peuvent acquérir :

  • des immeubles construits ou acquis, en vue de leur location ;
  • des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l'objet social est identique à celui d'une SCPI ;
  • des parts/actions de SCPI, d'OPCI ou d'organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
  • des contrats financiers de couverture de taux et de change ; des dépôts et des liquidités ; et des avances en compte courant.

Qu'il s'agisse d'immeubles de bureaux ou d'habitation, la logique économique des SCPI est la même : elles acquièrent et louent des locaux, puis redistribuent une partie des loyers encaissés et des plus-values dégagées aux porteurs de parts.

Bon à savoir : le taux de redistribution moyen des SCPI était de 4,44 % en 2017. Leur performance globale (plus-value + revenus) atteignait 6,2 % à la même période.

Principales catégories de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI adaptés à différents objectifs de gestion. Les sociétés se distinguent à la fois par le type de biens achetés, les zones d'investissement (Europe, France, régions, etc.) et leur régime fiscal.

On distingue 3 types principaux de SCPI :

  1. Les SCPI de rendement, surtout investies dans l'immobilier d'entreprise ou dans les résidences hôtelières (étudiants, seniors, etc.). Selon les cas, ces SCPI sont spécialisées sur un segment de marché (murs de boutiques, etc.) ou, à l'inverse, diversifiées. Leur empreinte géographique peut se limiter à la France ou s'étendre à l'Union européenne. Ces SCPI sont destinées aux épargnants en quête de revenus d'appoint, par exemple les retraités.
  2. Les SCPI de valorisation : contrairement aux SCPI de distribution, leur but n'est pas de distribuer des revenus, mais d'engranger des plus-values qui provoqueront, à terme, une forte valorisation du prix des parts. Ces SCPI s'adressent principalement  aux investisseurs fortement fiscalisés et ne souhaitant pas encaisser de dividendes.
  3. Les SCPI de défiscalisation investissent dans l'immobilier d'habitation neuf ou réhabilité en profitant des bonus liés aux différents mécanismes de défiscalisations immobilières : dispositif Pinel, Malraux, etc.

SCPI : investissement

Investir dans une SCPI permet de devenir copropriétaire de biens immobiliers moyennant un budget réduit par rapport au coût d'un investissement direct : le prix des parts démarre autour de 150 €. Elles peuvent être acquises auprès de la plupart des réseaux financiers (banques, assureurs, etc.). Le prix de souscription d'une part est fixé en divisant la valeur nette du patrimoine de la SCPI par le nombre de titres.

Lors de la cession, dans le cas d'une SCPI à capital fixe, c'est l'associé qui fixe le prix de vente. La valeur de retrait est déterminée de gré à gré ou à travers la confrontation des ordres d'achat et de vente sur le marché secondaire.

Dans le cas d'une SCPI à capital variable, la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion. Cette dernière inscrit l'ordre de vente sur un registre. Les demandes sont traitées par ordre chronologique.

L'investissement dans une SCPI est pénalisé par des frais substantiels :

  • une commission de souscription : calculée sur le prix de la part, elle est intégrée au prix de souscription. Elle varie entre 5 % et 12 % du montant de l'investissement. Cette somme est destinée à rémunérer la société de gestion ;
  • une commission de gestion annuelle (ou trimestrielle), basée sur les loyers encaissés par la SCPI. Cette ponction peut être étendue aux produits financiers utilisés pour placer des fonds en attente d'affectation. Elle oscille entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI ;
  • en cas de cession, une commission proportionnelle au montant de la vente est aussi retenue. S'y ajoutent des droits d'enregistrement (5 %) dans le cas des SCPI à capital fixe. Ces frais sont fréquemment payés par l'acquéreur.

Pour amortir les frais d'entrée, de gestion et de sortie d'une SCPI, il est donc nécessaire de conserver ses parts durant au moins une dizaine d'années.

Bon à savoir : les SCPI appliquent le principe de la transparence (cf. article 239 septies du Code général des impôts - CGI). En clair, les investisseurs sont taxés à l'impôt sur le revenu comme s'ils détenaient directement un bien immobilier en proportion de la quote-part des revenus perçus.

 

 

 

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