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Placement immobilier

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Le placement immobilier

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le placement immobilier est la formule d'épargne préférée des Français, dont 70 % du patrimoine est investi dans la pierre.

Il est possible de placer son argent dans l'immobilier en achetant directement un bien pour l'occuper ou le louer ; ou en investissant dans le capital d'une société qui exploite un patrimoine immobilier comme une SCPI, une SIIC, etc.

Dans tous les cas de figure, le placement immobilier reste parmi les plus performants sur le long terme.

Placement immobilier : ce qu'il faut savoir avant d'investir

Vous avez envie d'investir dans la pierre ? Vous n'êtes pas le seul ! Selon une étude du Crédit Foncier publiée au printemps 2017, 70 % des personnes interrogées feraient le choix de la pierre s'ils recevaient une importante somme d'argent. Cette proportion est de 68 % chez les propriétaires et monte jusqu'à 79 % chez les locataires.

Ce choix n'est pas le fruit du hasard car l'immobilier : 

  • permet de se constituer un patrimoine durable et transmissible se valorisant dans le temps ;
  • délivre un revenu locatif constant et sûr, car peu corrélé aux autres classes d'actifs.

Selon les données de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), la pierre est le placement qui affiche la meilleure rentabilité sur 20 ans. La plupart des placements offrent à la fois des revenus et un potentiel de valorisation. En additionnant les deux, on obtient leur TRI (taux de rentabilité interne) sur une période donnée. Ce baromètre, qui prend en compte tous les flux (achat, cession, revenus, fiscalité) et ramène tout sur un rendement annuel permet de comparer les différents types de placements.

À cette aune, l'immobilier occupe les 3 premières marches du podium avec un TRI de 13,5 % sur 20 ans (1996/2016) pour les sociétés foncières, de 10,3 % pour les logements parisiens et de 8,9 % pour l'ensemble des logements français. Ce trio gagnant est suivi par les bureaux dont le TRI est de 8,7 %, les actions (8,2 %), puis les SCPI (8,06 %).

De multiples possibilités en placement immobilier

Le placement immobilier est accessible à travers une série de produits permettant d'optimiser le couple de rendement/risque tant par le mode d'investissement (direct ou indirect) que par type de marché (résidentiel, entreprises ou commercial), et parfois avec un bonus fiscal (dispositif Pinel, Malraux, etc.).

Les investisseurs disposent de 2 options : le placement immobilier ou indirect.

Placement immobilier direct  

L'investisseur achète un ou plusieurs biens immobiliers physiques pour se loger ou réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l'ancien.

L'achat de sa résidence principale est le 1er placement des Français. Selon l'INSEE, près de 60 % des ménages possèdent leur résidence principale. Sage précaution puisque le fait de posséder son logement évite d'avoir à payer un loyer lorsque l'on quitte la vie active et que les revenus chutent.

De nombreuses opportunités existent aujourd'hui pour réaliser un investissement locatif direct dans le neuf ou dans l'ancien afin d'obtenir un complément de revenus mensuels. Faible à Paris (moins de 2 %), la rentabilité monte à environ 5 % dans les métropoles les plus dynamiques et peut atteindre jusqu'à 9 % dans certaines villes de province, un niveau suffisant pour permettre un autofinancement (les loyers perçus permettent de rembourser la charge d'emprunt).

Avec les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.), le placement immobilier répond à un triple objectif : permettre d'obtenir une réduction d'impôt immédiate, un revenu locatif sur le moyen terme et une plus-value à long terme. À condition d'être sélectif et de privilégier un programme à la qualité de construction et d'emplacement satisfaisante, ces formules défiscalisantes garantissent un placement immobilier gagnant.

Immobilier indirect

L'investisseur acquiert des parts de sociétés ou de fonds qui s'occupent à sa place de la sélection, de l'entretien et de la gestion d'un parc immobilier. Malgré des frais d'entrée importants (SCPI), l'immobilier indirect est un bon moyen de diversifier son patrimoine, car, avec une mise de départ modique, il permet d'investir simultanément sur certains biens inaccessibles à un particulier, par exemple l'immobilier d'entreprise et les commerces. La diversité des biens gérés réduit le risque inhérent au placement pierre.

Rappel : la réforme fiscale de 2018 a laissé l'immobilier de côté puisque les revenus fonciers ne sont pas concernés par l'apparition de la « flat tax » à 30 %. Ils restent soumis au régime traditionnel et seront affectés par la hausse des prélèvements sociaux. Cette hausse concernera aussi les plus-values puisque si ces dernières sont exonérées d'IR au bout de 22 ans, il faut attendre 30 ans pour qu'elles échappent aussi aux ponctions sociales.

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