OPCI 

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) permettent d'investir avec d'autres épargnants dans des biens immobiliers destinés à la location.

Ce produit, dont la liquidité est meilleure que celle des SCPI (société civile de placement immobilier) offre une rentabilité qui peut atteindre 4-5 % sur le long terme.

Comme l'ont rappelé les autorités de marché au printemps 2017, les OPCI, souvent vendus dans le cadre de contrat d'assurance vie, sont associés à des risques.

Intérêt et fonctionnement de l'OPCI

Les OPCI donnent à des investisseurs la possibilité de devenir copropriétaires de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) qui sont loués moyennant un investissement de départ limité (prix de la part). Il s'agit d'un placement de diversification dont le principal avantage est de délivrer un rendement attractif. 

Les parts d'OPCI sont commercialisées par des sociétés de gestion ou des distributeurs : banques, assureurs, etc. Elles sont fréquemment vendues dans le cadre des contrats d'assurance vie multisupports.

La souscription de parts d'OPCI va de pair avec des frais importants : ils représentent environ 10 % à la souscription et 1 à 2 % au titre des frais de gestion annuels. Pour éponger ces frais, les OPCI doivent donc être conservés au moins 10 ans.

Bon à savoir : le montant de ces frais est détaillé dans le document d'information (DICI) de chaque OPCI. Celui-ci est donc à éplucher attentivement avant d'investir.

La valeur liquidative de l'OPCI est publiée mensuellement ou bimensuellement. Cette fréquence permet d'acheter ou de vendre des parts  à un cours reflétant bien la valeur de réalisation du portefeuille d'actifs.

Les OPCI peuvent prendre deux statuts :

Bon à savoir : le format SPPICAV est de loin le plus présent parmi les supports proposés au grand public.

OPCI : liquidité, rendement et risques

La composition des OPCI est réglementée par l'Autorité des marchés financiers. À la différence d'une SCPI investie dans la pierre à au moins 90 %, un OPCI est un panachage entre actifs financiers et immobiliers.

L'actif d'un OPCI doit comporter :

  • au moins 60 % d'actifs immobiliers, dont 51 % en actifs physiques directs ou indirects : immobilier de bureaux, commerces, tertiaire, en France et en Europe, etc.
  • jusqu'à 35 % de valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM, obligataires, diversifiés...) ;
  • au moins 5 % de liquidités (dépôts à terme, OPCVM monétaires...).

Du fait de ce panachage, le revenu des OPCI dépend à la fois des loyers perçus et du rendement des actifs financiers.

Ce volant de valeurs mobilières et de liquidités permet théoriquement aux OPCI de garantir une liquidité des parts satisfaisante.

Un investissement dans un OPCI comporte des risques. Son actif, financier à + ou - 40 %, est soumis aux fluctuations du marché. Le capital placé n'est pas garanti.

Pour sa part, le rendement est tributaire de la conjoncture économique : les loyers encaissés par les gestionnaires peuvent baisser si ce contexte se dégrade.

Enfin, la valeur de la part peut diminuer : la pierre a beaucoup progressé durant ces dernières années et un retournement de tendance est possible comme ce fut par exemple le cas après la crise des « subprimes » (2008).

Bon à savoir : au printemps 2017, l'AMF et l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) ont rappelé que les rendements passés des OPCI ne présument en rien de leurs rendements futurs, et demandé aux sociétés de gestion de rappeler à leurs clients que ce produit comporte une marge de risque. 

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