SCPI ou investissement locatif

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en septembre 2020

Sommaire

L'immobilier locatif est l’un des placements favoris des Français lorsqu’ils souhaitent obtenir un complément de revenus grâce aux loyers tirés d’un bien qu’ils pourront ensuite transmettre à leurs ayants droit. Cet investissement immobilier locatif est possible en direct ou en achetant des parts de société civile de placement immobilier (SCP).

SCPI ou investissement locatif : caractéristiques

Si la pierre absorbe 75 % de l’épargne des ménages français, ce n’est pas un hasard : sur le long terme, c’est l’un des placements les plus rentables si on considère le taux de rendement interne (loyer + plus-value) de la pierre.

L’investissement locatif direct présente plusieurs avantages : encaisser des loyers ; pouvoir habiter ce bien à l’issue de la période de location ; se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis à ses enfants. Le risque principal attaché à l’investissement direct est de perdre le bénéfice du revenu locatif si le bien reste vide ou que son occupant devient insolvable. Sans oublier un risque de moins-value lorsque la qualité d’environnement d'un quartier se dégrade.

Les SCPI ont pour finalité l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier vendu sous forme de parts à des investisseurs qui perçoivent un loyer au prorata de leur investissement. Leur principal avantage est de donner accès à la pierre professionnelle (bureaux, murs de magasin, etc.) qui délivre une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation. Le principal inconvénient des SCPI est d’être grevées par des frais qui ne peuvent être amortis que sur le moyen terme.

Comparaison entre SCPI et investissement locatif

Pour mettre SCPI et immobilier direct au banc d’essai, il faut comparer la facilité d’investissement, le rendement, les frais, le risque et la fiscalité concernant chacune de ces formules.

Facilité d’investissement

L’avantage va aux SCPI. La mise de départ est modique par rapport à celle que nécessite un investissement direct. Compte tenu de la diversité des investissements qu'elles réalisent, les risques de problèmes locatifs sont dilués. Cela constitue un pare-feu dont un particulier ne dispose pas à moins de détenir un parc immobilier. Autre avantage, la SCPI décharge l’investisseur des problèmes de gestion moyennant des frais substantiels, il est vrai.

Revers de la médaille, même s’il se constitue un capital transmissible, le porteur de parts ne possède que de la pierre papier, rien de tangible. Pas question de récupérer le bien pour s’y loger plus tard !

Rendement

Là aussi, sauf situation particulière, la donne est plutôt favorable à la pierre papier. La rentabilité de l’investissement locatif direct est pénalisée par une hausse des prix au m² sans commune mesure avec celle des loyers. Aujourd’hui, un bien loué dans une métropole rapporte rarement plus de 2 à 3 %. Il faut aller dans de petites villes de province dynamiques pour dégager plus de 6 % (brut).

Même s’il se tasse depuis quelques années, le rendement de l’immobilier de bureau est meilleur.

Par ailleurs, la valeur des parts de SCPI est revalorisée chaque année sur la base de l'estimation de leur patrimoine immobilier.

Frais

Léger avantage pour l’immobilier direct (dans l’ancien). Avec une SCPI, les frais de souscription (inclus dans le prix d'achat) se situent entre 8 et 10 % TTC. À comparer avec une moyenne d’environ 7/8 % pour les « frais de notaire » en cas d’achat direct.

Par ailleurs, des frais de gestion annuels d’environ 10 % amputent les loyers servis de 8 à 15 %/an. Ces revenus sont cependant nets de taxe foncière (ce qui n’est pas le cas avec l’investissement direct).

Risque

L'avantage est pour l’immobilier direct. Si les SCPI offrent une mutualisation du risque locatif, elles sont aussi confrontées au risque de vacance et au vieillissement de leurs actifs. La liquidité des parts à la revente est parfois sujette à caution. Enfin, même si les risques sont limités, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti alors qu’un logement détenu en direct a une existence concrète et une valeur d’usage.

Fiscalité

La fiscalité est au même niveau : les loyers sont taxés selon le régime des revenus fonciers dans les 2 cas. Si ces revenus ne dépassent pas 15 000 €/an (2017), le propriétaire est imposé à l’impôt sur le revenu après un abattement de 30 % représentatif des charges qu’il supporte.

Les plus-values réalisées lors de la vente de parts de SCPI sont imposées de la même manière qu'un bien immobilier en « dur ». Toutefois, les cessions de parts de SCPI inférieures à 15 000 € sont assujetties à l'impôt contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct.